김치련 변호사님의 경제투데이 칼럼을 읽고 문의 드립니다.

 

창원지방법원 마산지원 경매3계 2013-9334호 매각물건 1호와 4호를 낙찰받았습니다.

 

이 오피스텔에는 체납관리비가 2014년 4월까지 301호는 22,794,609원 404호는 12,513,850원이 체납되었다고 관리사무소에서 통보받았습니다

이 체납관립비를 조사한 결과 2010년 4월 28일 미래상조가 301호, 404호를 경매로 낙찰받았고

 

그 당시의 이전 소유자 손경이가 체납한 관리비가  각 각 약 19,000,000원, 9,000,000원 이었어며 소유자 미래상조는 이 체납관리비를 납부하지 않았다고 합니다.

 

그리고 2014년 4월까지의 체납관리비는 22,794,609원 404호는 12,513,850로 체납되어 있었습니다.

 

여기서 문의 드립니다

 

체납관리비의 소멸시효는 3년이며 미래상조가 2010.4.28일 경매로 낙찰받아 소유자가 되기 전까지의 체납관리비는 2014년 8월 현재 소멸시효가 다하여 소멸하였다고 보았습니다.

 

그런데 여기서 문제가 생겼습니다

 

등기부등본상에 2013.10.31일 경매신청등기가 완료되었고, 2013년 11.01일에 채무자가 (주)미래상조이고 채권자가 관리사무소로 하여 근저당권이 설정되었습니다,

 

근저당권의 채무액은 미래상조의 체납관리비는 물론이고 미래상조 이전 소유자인 손경이의 체납관리비라고 합니다. 이렇게 되면 체납관리비의 소멸시효 중단 요건인 승인에 해당하여 소멸시효는 다시 시작되고 미래상조 이전의 소유자의 관리비 약 1900만원과 900만원을 각각 경매 낙찰자가 부담하여야 하는 지요.

 

여기서 근저당권은 채권 회수가 불가능한 물건에 후순위로 등록하였으며 아마도 경매 낙찰자에게 체납관리비를 받아내기 위해 관리사무소와 (주)미래상조가 내통한 것 같습니다.

 

관리소장 말에 의하면 근저당권 설정전에 수차례 관리비를 납부할 것을 독촉했다고 하며 통지서를 보냈는지의 여부는 알 수가 없습니다.

 

물론 관리비 청구서에는 그 동안 미납된 관리비 모두를 청구한 청구서가 매월 발생되고 있었습니다.

 

 

첨부 :

 

위 물건의 경우 관리비 채권은 관리비 징수 주체가 관리회사가 아니라 입주자대표회의로서 집건법 제18조 소정의 공유자에 해당하므로 '공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에게 가지는 채권'으로 승계되며 체납관리비의 소멸시효 기간은 도급에 의한 채권이 아니라 관리규약에 의한 약정채권이므로 민법 제 92조 소정의 일반 채권으로 소멸 시효가 10년이 된다는 말은 옳은 말인 지요 - 2011년 4월 11일 이투뉴스 조찬제 편집위원의 칼럼에서

 

따라서 위 물건의 관리비의 경우 관리비 징수 주체가 입주자대표회의 이므로 소멸시효는 10년이 되는지요

 

아래의 글은 윗 글에 대한 대한가정법률복지 상담원의 답변 내용입니다. 참조 바랍니다

 

우리 법원은 관리비 채권에 대해 1년 이내의 정기로 지급되는 채권을 가리키는 것으로서 민법 제163조 제1호가 정한 ‘사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권’에 해당한다고 보고 있습니다. 따라서 소멸시효는 3년입니다.

 

소멸시효가 3년이므로 청구시점에서 3년 이전의 체납관리비의 청구에 대해서는 시효소멸로 대항할 수 있습니다. 2013.10.31. 경매신청을 하였으나 이는 2010. 4. 28.부터 3년이 이미 경과하여 체납관리비는 시효로 인해 소멸한 시점이므로 사라진 시효를 부활시키지 못합니다. 다만 경매신청 이전에 통지 등의 방법으로 권리를 행사한 정황이 있다면 시효가 중단되었을 가능성이 있으므로 이에 대해서 따로 알아보실 필요가 있을 듯 합니다. -여기서 2013년 11.01에 설정된 근저당권에 대한 언급이 없는 것이 더욱 궁금증을 자아냅니다

 

아래 글은 부동산 태인의 전문가 의견입니다

 

안녕하세요

 

이 경우는

오히려 근저당권을 설정할 당시

즉 2013년 11월 1일 이전으로부터 3년간의 체납관리비를 역산해서 그 체납관리비 중 공용부분만 인수하면 될 것으로 보입니다

 

아래 첨부하는 내용에 대한 확립된 판례는 없어 보입니다

 

더 자세한 내용은 법률사무소에서 상담을 받아보심이 좋을 듯 합니다

 

답변 :

관리비 채권의 시효는 3년입니다. 3년 이내 시효 중단의 조치를 하여야 하는데 그중 하나가 채무승인이고 승인시부터 다시 시효가 시작됩니다. 미래상조가 관리소와 내통을 하였다 하여도 결국 자신의 실제 채무를 인정하는 것이니 법적으로 문제 삼을 부분은 없습니다. 말씀하신 것처럼 근저당의 설정은 묵시의 채무승인으로 보기에 시효로 소멸하지 않았다는 주장이 일응 타당하다 생각 됩니다.

 

승계되는 것은 관리비중 공용관리비 인바, 전기, 수도등을 명백히 전용부분을 위한 관리비로 분류되지 않는 것은 통상 공용관리비라 해석됩니다. 원만한 해결이 있으시길 기대합니다.